Comment déterminer la valeur d’un bien-fonds ?
Les biens-fonds
Le bien-fonds encore appelé parcelle, ou foncier est une surface de terrain délimitée de façon suffisante. En pratique, on peut préciser que les parcelles sont délimitées par des segments de droites sur un plan cadastral et, sur le terrain, par des marques visibles : bornes, chevilles etc.
L’estimation et la mise en valeur d’un bien-fonds : quel processus ?
Par opposition aux biens immobiliers bâtis, un terrain est un bien immobilier non bâti qui dispose donc d’une estimation immobilière différente. Le coût d’une parcelle dépend en effet de plusieurs facteurs qui peuvent radicalement changer la valeur du prix du mètre carré.
Cela paraît être une opération simple, or il faut être attentif à un grand nombre d’éléments permettant de qualifier ce terrain plus en détail et surtout bien déterminer sa classification, à savoir si le terrain est constructible, non constructible ou même agricole, ce qui fera toute la différence.
Pour les professionnels, ces éléments convergent tous vers les possibilités offertes par le terrain en matière de construction. Ceci permettra à l’acheteur de mesurer l’importance de son investissement en fonction des bénéfices qu’il pourra envisager en retirer.
Quelles sont les règles à respecter avant l’estimation d’un terrain?
La toute première chose à faire avant de se lancer tête baissée dans l’estimation d’un terrain est de s’informer auprès du Registre Foncier ou du Cadastre. Ce dernier est un document qui regroupe les plans de chaque commune sur le territoire Suisse en y faisant figurer les parcelles et les constructions bâties.
Le Registre Foncier peut être d’une aide majeure, il est un atout auquel tout vendeur ou acheteur doit impérativement se référer car il détaille chaque élément de propriété, son évaluation fiscale servant pour le calcul des impôts, l’adresse du propriétaire ainsi que les parcelles lui appartenant et bien d’autres informations nécessaires pour commencer une estimation.
En suisse, selon les cantons, il existe des sites informatiques permettant d’accéder à ces données. Quelques exemples ci-dessous :
- Canton de Genève, le SITG https://ge.ch/sitg/
- Canton de Vaud : le guichet cartographique https://www.vd.ch/themes/territoireet-construction/informations-sur-le-territoire/guichet-cartographique/acces-au-registre-foncier/
- Canton de Fribourg, le RF de Fribourg : https://www.rf.fr.ch/rfpublic/
En effet, la surface d’un bien immobilier, la présence ou non de constructions et les éléments environnants tels que les lacs, les forêts, les commerces, les infrastructures de loisir ou les routes sont des informations déterminantes pour l’estimation du prix d’un terrain et les frais afférents.
Néanmoins, ces informations recueillies doivent être complétées par la consultation des règles d’urbanisme de la commune et de l’Office de l’urbanisme. Cela est important afin de savoir si le terrain sera constructible.
Les Plans d’aménagement adoptés
Les plans d'aménagement constituent les documents de référence pour l'aménagement du territoire cantonal et visent à une utilisation parcimonieuse du sol.
Par exemple, à Genève, les plans d'aménagement sont pour la plupart établis par le département chargé de l'aménagement. Dans certains cas, les plans peuvent également être à l'initiative d'une commune ou du Grand Conseil. Ils sont adoptés ou approuvés par le Conseil d'Etat ou par le Grand Conseil.
Les plans d'aménagement n'ont pas tous la même force légale : les autorités ou personnes concernées diffèrent s'il s'agit d'un plan directeur ou d'un plan d'affectation.
Ces plans constituent la première référence à parcourir car il s’agit de documents règlementaires mais aussi stratégiques puisqu’ils tentent de planifier la fluctuation de l’urbanisme pour les prochaines années et indiquent l’évolution des différentes zones avec leurs futures constructions et affectations prévues.
Il est important de prendre connaissance de ces zones puisqu’elles détermineront si les terrains sont constructibles ou non en leur sein.
En effet, il existe les zones urbaines, celles à urbaniser dans lesquelles les terrains sont évidemment constructibles, les zones agricoles ou d’épandage ou forêt domaniale qui sont souvent préservées et les zones naturelles avec un grand potentiel mais très règlementé.
Réussir à situer le terrain visé dans une de ces zones permettra donc d’encore affiner son estimation immobilière.
L’étude Juridique et administrative
La seconde référence est l’étude juridique et administrative.
En effet, elle permettra de connaître quel droit de l’urbanisme est applicable pour le terrain visé. Le droit se comprend dans ce cas comme les taxes d’urbanisme, les droits de propriétés et les règles du plan d’urbanisme. Ces données sont extrêmement importantes puisque le prix variera en fonction des règles qui seront appliquées. Ensuite, l’étude administrative consistera à consulter les services de l’Etat que sont l’Office de l’urbanisme et l’Office des autorisations de construire, pour obtenir un avis d’urbanisme opérationnel qui indiquera tout simplement si le projet de construction naissant est envisageable. Toute personne se doit d’examiner les documents d’urbanisme.
Comme vous l’aurez sûrement remarqué, il y a deux grands types de terrain qu’il faut distinguer car les estimations seront complètement différentes de l’un à l’autre. En effet, un terrain constructible aura un prix largement supérieur à un terrain non constructible. Lorsque vous envisagez de commencer une estimation, pensez à prendre en compte la nature du terrain.
L’estimation du terrain constructible et du terrain non constructible
L’estimation diffère premièrement parce qu’un terrain constructible est par définition destiné à recevoir une construction, ce qui le rend convoité et rare en zone urbaine. Son prix sera donc plus élevé. Cependant, en zone urbaine tout n’est pas homogène et il existe de grandes disparités entre les villes.
Pour déterminer un prix juste il faut donc prendre en compte plusieurs données. Il faut déterminer si le terrain est en lotissement, et donc souvent déjà équipé, ou s’il est au contraire isolé ce qui induira un plus grand nombre de démarches à faire par le futur acquéreur. Le prix ne sera déjà pas le même à ce stade. De plus, son aptitude à la construction est une donnée également essentielle. Naturellement, un terrain en pente ou mal configuré engendrera un plus grand coût qu’un terrain à niveau.
Pour estimer un terrain non constructible, il faut avoir conscience qu’il y a une plus grande hétérogénéité au sein des zones où ils se trouvent. Ces zones sont principalement les zones à urbaniser et les zones agricoles ou naturelles. L’évaluation en sera plus compliquée, raison pour laquelle les experts immobiliers sont beaucoup sollicités pour de telles estimations. Vous devez vous demander pourquoi elle est nécessairement plus compliquée à établir.
Cela est dû à la complexité des données à prendre en compte pour déterminer la valeur vénale d’un terrain non constructible. Ces dernières peuvent être classées en trois catégories que sont les facteurs physiques, juridiques et économiques. Les facteurs physiques comprennent par exemple le climat, la qualité de la terre, le réseau d’irrigation ou encore le relief, ce qui est difficile à estimer.
Les facteurs juridiques sont encore plus techniques puisqu’il y a lieu d’évaluer les servitudes de passage, la possibilité de diviser le terrain, les règles d’urbanisme applicables etc. Enfin, les facteurs économiques peuvent par exemple être l’emplacement du terrain et/ou son environnement.
Afin d’estimer un terrain, il faut donc premièrement rechercher si le terrain est constructible ou non et seulement après avoir analysé tous les facteurs physiques, juridiques et économiques du terrain. Pour estimer un terrain non constructible, opération légèrement plus délicate, il peut être astucieux de s’adjoindre des conseils d’un professionnel de l’immobilier.
Peut-être est-il utile de s’attarder sur un cas plus particulier, à savoir les terres agricoles. Pour estimer leurs valeurs, il est ingénieux de se fonder sur des prix d’exploitation comparables pour ensuite trouver le prix moyen par hectare, les terres agricoles étant généralement immenses. Les terres agricoles font l’objet d’un cas à part car les éléments qui vont peser dans la balance lors de l’estimation seront différents. Dans cette estimation, c’est principalement la qualité de la terre et des éventuelles plantations qui vont importer.
Les critères permettant d’apprécier la valeur vénale d’un terrain
Pour apprécier la valeur vénale d’un terrain il y a des critères très précis à respecter. Respecter ces critères en plus d’acquérir une bonne méthode d’évaluation vous permettront d’être aussi qualitatif qu’un expert de l’immobilier dans l’estimation de votre terrain. Commençons par lister ces critères avant de se pencher sur la bonne méthode d’évaluation à avoir.
Premièrement, le prix du terrain dépendra de sa superficie, ce qui n’est pas une surprise. La superficie couplée à son emplacement sera donc le premier critère. En effet, un terrain à bâtir se trouvant dans une zone urbaine sera forcément plus onéreux qu’un terrain en zone rurale.
Ensuite, il est important d’étudier le relief. Le terrain devra s’adapter à la topographie et à l’activité du sol. Si le terrain est en pente ou a besoin d’un nivellement, d’une remise à niveau, il sera également plus onéreux qu’un terrain plat.
On n’y pense pas automatiquement mais la végétation, ce qui signifie les plantes et arbres présents sur le terrain, est déterminante dans l’estimation de son prix. S’il est nécessaire d’élaguer, cela engendrera un coût supplémentaire.
Par la suite, il faut se pencher sur l’exposition et la vue. Il est important d’avoir une idée de l’orientation de la construction qui se situera sur le terrain. Pour une maison, il sera par exemple plus économique de construire les pièces à vivre au sud et les chambres plus à l’est. Tous ces petits détails accumulés peuvent vraiment rendre le prix final plus intéressant. Concernant la vue, il faut par ailleurs se renseigner sur le plan local d’urbanisme afin de prendre connaissances des constructions qui sont prévues aux alentours. Cela jouera sur le prix final car un terrain situé en face d’un futur centre commercial sera plus couteux qu’un terrain situé dans une zone calme et sans bâtiment encombrant la vue.
Enfin, il convient de prendre connaissance du cahier des charges du terrain isolé ou du lotissement pour s’assurer que des détails ne pourraient diminuer la valeur du bien, tels que les informations sur le voisinage.
Maintenant, concernant la méthode d’estimation du terrain, elle se base principalement sur une analyse comparative.
Il est tout d’abord important de comparer ce qui est comparable c’est-à-dire des terrains de même nature. Ensuite, il faudra que les terrains comparés aient le maximum de points communs, de caractéristiques identiques.
Autrement, il existe une méthode d’estimation appelée le bilan promoteur.
Ce bilan est établi à partir d’hypothèses sur la constructibilité de la zone et sur la valeur des biens immobiliers qui seront construits sur le terrain en question.
Enfin, moins connue est la méthode du bilan aménageur. Cette dernière est plus adaptée à la valorisation financière des terrains qui sont destinées à de grands projets d’aménagement, contrairement à la précédente plus adaptée aux terrains destinés à être construits ou réhabilités à court terme.
L’emplacement est déterminant
La situation géographique est un facteur clé à tous les échelons du marché immobilier. Il va également de soi qu’un objet au centre-ville relève beaucoup plus d’intérêt qu’un bien similaire à la campagne. En zone urbaine, l’offre est en effet largement inférieure à la demande ce qui a aussi tendance à valoriser un bien et tout particulièrement un terrain constructible car le nombre de parcelles disponibles est souvent inexistant. Ce dernier point modifie parfois considérablement les coûts du foncier car certains promoteurs sont prêts à surenchérir au-delà des prix du marché plutôt que de laisser une parcelle leur échapper !
En outre, la proximité aux transports publics, et notamment aux axes autoroutiers et lignes CFF, est évidemment un gage de plus-value pour une parcelle constructible. La vue qu’offre un terrain peut également avoir une grande influence dans l’estimation de la valeur vénale d’un bien. De fait, un éventuel projet immobilier relèvera d’autant plus d’intérêt sur le marché s’il peut réunir ces conditions.
L’appel d’offre, une solution de plus en plus utilisée ?
Il est courant que les propriétaires d’une parcelle ne soient pas en mesure d’en estimer la valeur exacte. En mettant leur bien sur le marché, ces derniers peuvent parfois exiger que des offres leur soient soumises. En procédant ainsi, les professionnels intéressés par le terrain pourront articuler des propositions en rapport au prix du marché ne nécessitant donc pas une estimation préalable de la parcelle. Toutefois, il est fréquent que cette approche ne plaise pas aux promoteurs souhaitant éviter de s’engager dans une forme de mise aux enchères entre concurrents directs. L’expertise complète d’un terrain est également un processus qui coûte cher et les investisseurs seront réfractaires de s’y engager si la parcelle est déjà soumise à plusieurs parties.