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Facility Management et l’économiste de la construction en Suisse

Introduction

Le Facility Management Anticipatif, le garant de la prise en compte des besoins de l'exploitation en phase amont.
Concevoir un bâtiment exige de se pencher sur son architecture, d'étudier sa fonctionnalité, le flux des occupants, la répartition des volumes, les fonctions techniques, la qualité et la durabilité des matériaux.

On prend conscience de plus en plus sur les projets actuels de l’influence des choix initiaux sur le coût d’entretien des bâtiments.

Il s'agit du domaine du facility management adapté aux aspects techniques des constructions, qui consiste à gérer un bâtiment dans l'ensemble de son cycle de vie et avec une importante notion de développement durable.

Ce rôle peut être tenu par un mandataire en particulier ou par un économiste de la construction ayant une expérience de la construction forte et une compréhension des enjeux et des besoins des futurs utilisateurs.

Lorsque l’on livre un ouvrage, rien n’est plus désagréable pour le mandant que de constater qu’il faudra faire appel à un camion-nacelle pour procéder au lavage des vitres ou à la réparation des stores le moment venu. Et que l’on aura à dépenser des milliers de francs pour cette opération alors qu’une solution classique aurait coûté le tiers par exemple.
De telles mésaventures sont fréquentes, certains architectes ne considérant malheureusement parfois que l’aspect esthétique de leur création, au détriment de l’usage qui en sera fait. C’est pourtant aussi aux planificateurs de se préoccuper de cette question. D’autant plus que l’investissement nécessaire au départ pour faciliter l’exploitation d’un bâtiment est souvent minime, des erreurs de conception par contre pouvant engendrer des frais considérables ultérieurement.
L’investissement doit être considéré en tenant compte de la fonction d’un bâtiment plutôt que dans l’optique unique de la construction, car à ce titre, la loi de Pareto s'applique et le coût de construction ne représente bien souvent pas plus de 20% du coût global de l'ouvrage sur son cycle de vie. Le fait de pouvoir englober le facility management dès la première phase d’étude du projet a des retombées directes sur sa durée de vie et en particulier sa rentabilité.

L'économiste de la construction, un acteur incontournable, garant des coûts sur le cycle de vie du bâtiment, de l'idée à la déconstruction du projet,
Le cycle de vie d’un bien immobilier comprend différentes parties: il commence avec l’achat du terrain et la planification stratégique, il se poursuit avec la conception, la réalisation de la construction et la commercialisation, et il passe ensuite dans la longue phase d’exploitation, jusqu’à ce qu’il reparte depuis le début avec la rénovation du bâtiment ou une déconstruction puis une nouvelle construction à la place de l’ancienne. Toutes ces phases sont délimitées dans le temps et se distinguent par différents facteurs d’influence, thèmes dominants et objectifs fixés.

Les acteurs impliqués aussi sont différents selon les phases de la vie du bien immobilier: investisseurs et maîtres d’œuvre, concepteurs et planificateurs, entreprises de construction, courtiers, gestionnaires et exploitants de biens immobiliers, et enfin les utilisateurs. Durant toutes ces phases doivent être pris en considération des facteurs liés au site ou au marché, des influences économiques, des conditions cadres définies par la loi et les normes, mais également par les plannings, et la liste n'est pas exhaustive.

Il ne peut y avoir de produit optimal sans coordination. En raison de cette complexité, le risque est grand de ne pas planifier intégralement les biens immobiliers. Les failles de responsabilités provenant de limites de prestations non définies constituent un point faible dans le processus de construction. Il arrive souvent que les clients organisent un concours entre les architectes avant de sélectionner un projet. Puis, ils le font réaliser par une entreprise générale. Une fois terminé, le bâtiment est transmis à une autre société, spécialisée dans la gestion des biens immobiliers. Avec cette manière de procéder qui ne prévoit pas de collaboration entre les différents spécialistes dès la phase de planification, les maîtres d'ouvrages ne disposent pas d’un produit optimisé sur toute sa durée de vie.
Les différents acteurs ne se focalisent pas sur un objectif commun, et les divers résultats obtenus par chacun ne sont donc pas coordonnés entre eux. Le planificateur n’a d’abord en vue que la réalisation du projet et les coûts d’investissement. Ce n’est qu’après la mise en service du bâtiment et à la fin de son mandat qu’il est sensibilisé à regarder l’utilisation et les coûts d’exploitation. Toutefois, étant donné qu’une grande partie des coûts générés par un bien immobilier durant toute sa vie est fixée dès la phase de planification, il est impossible de réaliser un bâtiment avec de faibles coûts d’exploitation, les meilleurs matériaux et la meilleure répartition des pièces possible, sans une coordination interdisciplinaire entre les mandataires, et en particulier l'économiste de la construction d'une part et les gestionnaires de biens immobiliers et maîtres de l'ouvrage d'autre part.

Dans ce cadre, le rôle de l'économiste de la construction est centrale, il a la maîtrise des coûts qui est un facteur incontournable des projets et doit rendre des comptes au maître de l'ouvrage. Il se doit donc de coordonner les mandataires dans l'objectif de construire un bâtiment rentable sur son cycle de vie.

Conclusion, des bâtiments qui se complexifient, des mandataires qui se spécialisent, des métiers en progression, l'économiste de la construction rouage clé d'un dispositif moderne
Aujourd'hui les bâtiments sont de plus en plus complexes pour répondre aux normes, que cela soit au niveau des structures que des techniques du bâtiments, les architectes doivent rivaliser de créativité pour répondre à ces contraintes en sus des contraintes propre à leur art.
Dans tout cela le rôle de l'économiste est central, car ne l'oublions pas, l'investissement et sa rentabilité restent le moteur premier de la majorité des maîtres de l'ouvrage et cela ne semble pas aller autrement dans la période actuelle. Il est donc nécessaire que nous puissions utiliser les outils modernes que le BIM nous apporte pour intégrer au maximum les contraintes liées à l'exploitation des bâtiments avec l'input des facility manager pour garantir aux maîtres de l'ouvrage une maîtrise la plus juste des coûts d'investissements sur la durée de vie des bâtiments soit plus ou moins 80 ans.